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標題: 新房登記孩子名下省稅金？專家曝3大缺點：恐繳更多 [打印本頁]

作者: edushare 時間: 2021-1-6 15:15 標題: 新房登記孩子名下省稅金？專家曝3大缺點：恐繳更多

2020年12月31日 EBC東森新聞

容易操心的父母總認為孩子長不大，不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想，在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子，更有甚者把眼光放得更遠，在孩子一出生時，就直接把房子登記在他名下，省去之後繼承或過戶的問題。

不過你知道嗎？這樣的「借名登記」行為，雖然可以省去繼承、過戶的麻煩，但仍會有一些麻煩產生喔！

具體而言，大概會遇到下面的問題：
1、可能會有贈與稅的產生
2、孩子失去首購身份
3、將來要賣房時會被徵收房地合一稅

看到這裡你可能又會想問阿明，借名登記為何會有贈與稅？沒有首購身份會怎麼樣嗎？房地合一稅會被課很重嗎？

一、借名登記會被認為是贈與？

借名登記並不一定會被認定為贈與行為。借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。」

也就是說，借名登記僅是將財產登記在他人名下，並不等於將財產送人。若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下時，可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據，以及房屋稅、地價稅等單據。

否則父母借孩子名義登記房產的行為，因為有父母子女的情誼關係，很容易被稅務局認定為贈與，若交不出實際證明，就會被追討贈與稅。

綜合以上原因，與其將房子登記在孩子名下，倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。

若要節省不動產贈與稅，建議在孩子成年並且有工作時來贈與，因為這時候孩子有償還貸款能力，銀行會認定他為主要還款人，父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子，如此只要繳交「（房子總價-220萬-剩餘貸款費用）x10％」的稅金即可；若是在子女婚嫁那年贈與，可再多100萬的免稅額度！

註：220萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額2,500萬以下，稅率10％，贈與稅率最高20％，額度為5,000萬以上。

二、沒有首購身分會如何

首購的定義為：「在購買房子的當下，名下沒有任何房子。」通常首購房都會有較優惠的利率與條件，所以如果名下有房屋的話，貸款條件通常會比較差。

若本身經濟狀況比較差的話，就只有2種選擇：

1、賣掉原房屋，再買第2間房。不過這樣一來，就需要多繳一筆房地合一稅還有過戶所需費用，以及處理賣房的一堆雜事。

2、將第一間房子拿去做增貸的動作，支付第2間房的頭期款。不過要考慮每月還款金額是否超出可負擔的範圍，建議以不超過薪水三分之一為原則。

三、房地合一稅會被課很重嗎？

父母送給孩子的房子，不一定就是孩子喜歡的，所以在贈與給孩子時，要考慮到將來孩子賣出時，是否會負擔重稅。

根據房地合一稅法的規定，透過繼承或贈與的不動產，因為無法計算房產總價，所以用當年繼承或贈與時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算稅金。

若房子為自住用途的話，則有400萬的免稅額可扣除，超過400萬的部份則課10％的稅金，不過得符合以下條件：

1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

若沒符合以上條件，即不符合自住房屋的資格，那便沒有400萬的免稅額，最低稅率也從10％變成15％（需持有房屋10年才有此優惠，若在一年內賣掉房子會課到45％的重稅）。

綜合以上，與其直接贈與不動產，父母可多加利用贈與稅每人每年最高220萬的贈與免稅額（父母兩人合計為440萬）贈與現金給孩子到可買房的程度，並教他如何買房，孩子既有了房產經驗，也減輕了買房的壓力，一舉兩得。

●文章授權自《新房登記給孩子省稅金？容易產生問題！》

●《賣厝阿明》是一群對HOME有感情，抱有不切實際可能改變不良中年堅持，這群人不是業務，傻傻的一路走，想用知識圖梗方式讓社會大眾更容易了解HOME543，期待一天人人有房住家家有幸福ㄟ世界大同！我們是一個房地產知識文化創意團隊，2015-2020年，用自己微薄力量，建構了房地產友善知識文化圖庫，我們希望站在第三方立場，將生冷的買房／租房文字，轉化成有趣、易懂的圖像呈現環境，讓想買賣租賃不動產的消費者，透過賣厝阿明NEWS這個房地產友善知識平台，讓民眾在買賣租賃不動產過程中更安心！

作者: edushare 時間: 2021-1-6 15:23 標題: 買房給小孩怎麼送最節稅？會計師親自算給你聽

2020-06-08 撰文 |胡碩勻

省了贈與稅，房地合一卻倒虧964萬...買房給小孩怎麼送最節稅？會計師親自算給你聽

無債一身輕，在財富傳承的議題上，不見得是好處，適當的擁有負債才是節稅的一大優點。

送人房子也有技巧〈不動產怎麼送人最節稅？〉

不動產到底如何贈與最節稅？假設某位父親不考慮以繼承的方式轉移不動產，而是準備贈送臺北市大安區價值3.3億的不動產給子女，該不動產土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬，以下列出4種情況，來比較哪一種最省稅：

1. 這位父親直接贈與現金3.3億，子女再用這筆金額購買不動產，該父親要繳6,181萬的贈與稅，其計算如下：
贈與稅＝（3.3億－220萬）Ｘ20％－375萬＝6,181萬

2. 這位父親以自己的名義購買不動產，再贈與給子女，因此該父親要繳1,181萬的贈與稅，以及負擔契稅等過戶費，而如果是不同年度移轉不動產須再扣土地增值稅，同年度則不用。贈與稅的計算如下：
贈與稅＝（8,000萬－220萬）Ｘ20％－375萬＝1,181萬

3. 父親簽約購買不動產，但登記在小孩名下，這位父親支付房價。因該行為視同贈與，須繳贈與稅1,181萬。另外沒有土地增值稅的問題，但還需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下：
贈與稅＝（8,000萬－220萬）Ｘ20％－375萬＝1,181萬

4. 父親用自己的名義購買房子並支付房價，並向銀行貸款6,000萬，之後將附有貸款的房子贈與子女，而且由子女負擔貸款（即附有負擔之贈與），該父親須繳178萬的贈與稅，其計算如下：
贈與稅＝（8,000萬－220萬－6,000萬）Ｘ10％＝178萬

從以上得知，附有負擔（貸款）之贈與最省稅，這就是所謂的「負債管理」。無債一身輕，在財富傳承的議題上，不見得是好處，適當的擁有負債才是節稅的一大優點。但仍須注意，子女必須有還款能力，而且不得把父母未來每年的贈與免稅額220萬，當作有還款能力的證明。

拿到爸爸贈與的不動產再出售，如何認定成本？

還記得前面國內某製鞋大廠董事長贈與帝寶給女兒節省贈與稅的案例嗎？如果你也跟他一樣有錢，像玩大富翁，每走一格就想買房子，會想按照以上的方式送人不動產，來節那麼多贈與稅嗎？

父母送不動產給子女，是一般人認為最棒的節稅方式，但沒顧慮到孩子或孫子也會做財富管理，當市場狀況上下波動時，他們會打算賣房，獲利了結。想想看，假設完全沒賺錢，就以原贈與人的買進價格2.5億賣出，這時必須繳交多少財產交易所得稅？沒賺錢不需要繳所得稅，但如果是透過贈與，再以2.5億售出，需要繳交多少綜所稅？成本如何計算？

雖然贈與不動產有節稅的好處，仍應考慮到未來子女出售時的成本問題。由於個人出售因贈與而取得的房屋，須依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定，計算財產交易損益時，可以減除受贈與時該房屋的時價，並應以受贈與時的房屋評定標準價格為準來課徵贈與稅。

例如父母以1,000萬購買的房屋贈與子女時，是按照房屋評定標準價格300萬課徵贈與稅30萬（300萬×10％＝30萬）。之後，子女以1,200萬出售該房屋，應以300萬計算成本，算出所得為900萬（1,200萬－300萬＝900萬），而不是以1,000萬計算成本（所得＝1,200萬－1,000萬＝200萬）。這其中的綜合所得差異頗大，連帶影響該年度適用的稅率，從原本不贈與子女而自行賣掉房子的財產交易所得200萬（稅率20％），變成贈與後子女再將房子賣掉的財產交易所得900萬（稅率40％）。

再以國內某製鞋大廠董事長的帝寶贈與案為例，請問若他女兒受贈之後又用2.5億把房子賣掉，要繳多少的財產交易所得稅？首先，帝寶一戶大約市價2.5億，當時每戶土地持分大約25坪，以當時的每坪土地公告現值143萬計算，土地公告現值總計3,575萬；房屋評定現值約1,000萬。
以下列出兩種實施房地合一稅前後的狀況（簡化，排除土地漲價總數額等費用）：

1.還沒實施房地合一稅之前，是採用土地與房屋稅分離課徵的雙軌制計算，所以財產交易損益，是賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值，再乘以房屋占不動產比例，約為4,465萬，按綜所稅率40％計算，綜所稅約繳1,786萬，其計算如下：
財產交易損益＝（2.5億—4,575萬）×（1000萬÷4575萬）＝4,465萬
綜所稅＝4,465萬×40％＝1,786萬
由此可知，之前節省的贈與稅2100萬，在子女出售該不動產時，依照出售房屋的所得稅舊制，應繳納1,786萬，這樣過去所節省的贈與稅幾乎都快吐回去了。

2. 若是依照房地合一稅新制來算，賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值，再乘以稅率（15％～45％），須繳3,064萬至9,191萬的房地合一稅，其計算如下：
房地合一稅＝（2.5億—4,575萬）×（15％～45％）＝3,064萬～9,191萬
前面也提到，當初製鞋大廠董事長贈與帝寶豪宅時，贈與稅能節稅約2,100萬，然而，若他女兒打算將該不動產出售時，這棟房子不但沒有賺到錢，依房地合一新制3,064萬至9,191萬，合併贈與稅及出售房屋的房地合一稅整體稅負，倒虧964萬（贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳3,064萬）至7,091萬（贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳9,191萬），真是賠了夫人又折兵！

還有一種情況是，逐年贈與不動產，假設你預計分10年10等分贈與，登記的權利面積自然也會每年增加1/10，子女受贈的不動產若有出售，規定與整棟房子贈與後再出售的財產交易所得稅的計算方法一樣，受贈的部分成本，以房屋評定現值計算。

實際情況會變成：出售的不動產會拆成二部分去計算，沒有贈與的部分與一般財產交易算法一樣，有贈與的部分計算方法與上述相同。分年贈與不動產的確能節贈與稅，但之後出售時一樣會有綜所稅或房地合一稅較高的問題。

國稅局透過地政系統，一定知道子女受贈時的房屋標準評定價格，而且出售房屋的價格也需要實價登錄，所以送房屋給子女時，應將未來所得稅成本，以及子女再行出售的稅負成本列入考量！

過去許多人喜歡透過贈與房地產來節稅，但由於受贈人之後可能會出售該不動產，屆時該受贈的不動產，會以「前次移轉現值」當作成本，再計算獲利課徵房地合一稅，而房地合一稅率是15％至45％。

經比較分析，是否直接用現金贈與給子女，再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利？這個答案是不一定，看個案而定，因為每個案子都要計算比較，才能知道最適合自己的節稅方法。

不過能確定的是，如果這間房子決定要一直傳承下去，子女並不會轉賣該受贈的不動產，那麼，用不動產贈與子女就沒有以上的綜合所得稅問題。

贈與之後卻後悔，可否撤回？

有時候我們為了節稅而做了錯誤的規劃，誤入補稅罰鍰的窘境，但不用擔心，《民法》及《稅法》常有反悔機制。《民法》第408條規定：「贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部分已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。」

另外，《民法》第412條也規定：「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。」而且財政部曾函釋：以不動產為贈與者，「在未辦妥產權移轉登記前」，申請撤回贈與稅申報或退還其已納贈與稅款時，應予照准。
特別要提醒的是，贈與資產給他人，若已申報完成，受贈人也獲得資產，即為財富「已流動」型態，就算事後違約或撤銷，還是得繳10％到20％的贈與稅。

曾有某父親將現金及股票總值約4,000萬贈與女兒，並如期辦理贈與稅申報及書立贈與契約書，且現金已轉戶，但股權仍未轉移，結果女兒卻表示不願扶養父親，並到海外打工，父親因此反悔贈與一事，也要求立約撤銷贈與。

不過，國稅局認為該筆資產早已申報，加上現金已轉存女兒帳戶，早已產生物權移轉效力，最後認定該案父親明顯有贈與的意思，而且他的女兒已收受該筆現金，因此符合課徵贈與稅要件，扣除220萬免稅額，並適用15％的級距，即為567萬，再減除累進差額125萬，最後還是核課該案父親442萬贈與稅，其計算如下：
贈與稅＝（4,000萬－220萬）Ｘ15％－125萬＝442萬

所以，贈與財產後可否反悔或撤銷，要看該贈與行為已經進行到哪個階段了。例如：父親想將錢財珠寶贈與給子女，後來子女不孝順，父親後悔了。在錢財珠寶還未交付到受贈人手上時，贈與人得依《民法》第408條第一項規定，隨時撤銷贈與。

但如果是贈與不動產，贈與人必須在所有權移轉手續完成前，就撤銷贈與。例如，丈夫購買房產登記於妻子名下，後來夫妻失和，丈夫想將房產取回，由於已經辦妥所有權移轉登記，就無法反悔了。

還有一種情況，即使所有權已經移轉，贈與人仍然可行使撤銷權。《民法》第416條第一項規定，受贈人對於贈與人，有下列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：
一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。
二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。

簡單來說就是受贈人故意侵害贈與人，還有子女不扶養父母的情況，父母皆可以贈與後反悔。

須特別注意《民法》第416條第二項規定：「前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為寬恕之表示者，亦同。」

作者簡介＿胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人，人稱圓夢會計師，擁有國際會計師與臺灣會計師證照，同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師，曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

本文摘自任性出版《節稅的布局：搞懂所得稅、遺產稅、贈與稅與房地合一稅，你可以合法的少繳稅，甚至一輩子不繳稅》

文章轉自：
https://www.businesstoday.com.tw ... /post/202006080003/

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